Zawsze kiedy mam opiniować jakąś umowę, nieomal odruchowo w pierwszej kolejności interesuje mnie, jak autor określił jej przedmiot. Ta podstawowa wiedza merytoryczna o umowie, determinuje jej cele, oczekiwania, znaczenie, wartość i charakter. Precyzyjność i jednoznaczność opisania w umowie jej przedmiotu, jest moim zdaniem podstawową gwarancją bezkonfliktowej realizacji umowy. Podobnie jest jak ja mam na czyjeś zlecenie przygotować projekt umowy. Jej opracowanie jest w istocie podporządkowane temu przedmiotowi. Może to pytanie jest banalne, ale co to jest ten przedmiot umowy?
Istota określenia przedmiotu umowy tkwi w odpowiedzi na dwa pytania. Po pierwsze jakie dokładnie chcemy w umowie zapisać świadczenia stron. Po drugie co konkretnie chcemy osiągnąć przez daną umowę. Od tego jak strony są precyzyjne w opisaniu i jednakowym rozumieniu zapisów co do swoich świadczeń i oczekiwań, zależy właściwa realizacja umowy oraz ewentualne egzekwowanie zawartych w umowie ustaleń.
Musisz wiedzieć, że tym łatwiej dochodzić roszczeń z umowy im precyzyjniej i dokładniej strony określą jej przedmiot. Powinniśmy dążyć do takich zapisów, które pozwolą zrozumieć i ocenić ten przedmiot umowy każdej osobie, a nie tylko stronom. Zawsze najlepiej rozważać, jak to co zapisaliśmy może ocenić osoba postronna, także niezwiązana z daną branżą. Jak ona może zrozumieć na co konkretnie strony się umówiły. Taką osobą postronną może być w konsekwencji czasem sędzia, rozstrzygający spór umowny o to co właściwie strony miały na myśli, zawierając określoną umowę.
W pierwszej kolejności należy zastanowić się i określić dokładnie świadczenia stron przyszłej umowy. Innymi słowy, musimy zastanowić się, co chcemy osiągnąć, a następnie precyzyjnie to opisać. Precyzyjność w tym wypadku oznacza, że każda osoba, nawet niezwiązana z umową oraz nie należąca do branży, będzie w stanie zrozumieć na czym polega dana umowa. Pamiętaj, że im bardziej precyzyjny przedmiot umowy tym łatwiejsze będzie dochodzenie roszczeń od drugiej strony w przypadku jego niespełnienia, nie tylko na drodze sądowej, ale też wcześniej, na etapie realizacji umowy.
Umowa nie powinna wywoływać wątpliwości, na czym ma polegać zobowiązanie. Wiemy już, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Świadczenie jest to pewne zachowanie jednej ze stron umowy zobowiązanej do jego wykonania. Takie świadczenie to np. działanie polegające na wykonanie zlecenia lub usługi, wykonanie remontu domu, przeniesienie własności gruntu na kupującego, zapłata sumy pieniężnej, wydanie określonej rzeczy, itp. Świadczenie może też polegać na zaniechaniu np. przez zezwolenie na korzystanie z części wspólnych nieruchomości.
Codzienność niesie dużo sytuacji o wiele bardziej skomplikowanych. Najczęściej stosunki zobowiązaniowe są bardziej złożone. Umawiamy się na świadczenia alternatywne, zawieramy umowy wielostronne, wzajemne, dopuszczające potrącenia, posiadające różne zakresy praw i obowiązków stron itd.
Jeżeli nie potrafimy czytelnie i jednoznacznie oraz wystarczająco szeroko opisać przedmiotu umowy, to najczęściej mamy kłopot z jej wykonaniem lub wyegzekwowaniem.
Nie wystarczy zapisać, że zlecamy prace remontowe w mieszkaniu położonym w Koninie przy ul. Moniuszki. Trzeba bezwzględnie opisać na czym te prace maja polegać, jakie mają być użyte materiały i na jakiej podstawie będzie wykonywane to zlecenie. Tutaj najlepiej stworzyć określone rysunki, projekty, zestawienia itd. itp. szczegółowe opisy oczekiwanego zakresu remontu, które dobrze jest włączyć w treść umowy, np. w formie załączników. Rzetelne przygotowanie opisu przedmiotu umowy, często warto poprzedzić pomocą specjalisty z danej branży. Znam wiele przykładów nieuczciwego wykorzystywania przez wykonawców wiedzy fachowej dla celowego pomijania zapisów wymuszających realizacje zgodnie z normami, w najlepszych technologiach, oszczędnie czy też ekologicznie.
Tak jest gdy za przedmiot umowy mamy świadczenie usług. Przedmiot umowy może być również materialny, np. sprzedaż domu, działki, samochodu. Wówczas należy bardzo dokładnie określić wszystkie parametry tego przedmiotu.
Precyzyjne opisanie przedmiotu umowy to pierwszy element, który bada sąd rozpatrując spór stron o należyte wykonanie umowy. Mogę stwierdzić, że na ogół przegrywa to strona, która nie dopilnowała opisania szczegółów. Jeśli jakiś opis wydaje się nazbyt obszerny, to można go zawrzeć w osobnym załączniku. Dzięki temu umowa będzie bardziej czytelna.
Ja bardzo często dopytuję o zagadnienia związane z określeniem przedmiotu umowy. Często też fachowcy mi mówią, że dla stron dany zapis jest jasny i zrozumiały mimo, że zawiera określenia specjalistyczne i dla prawnika nie bardzo zrozumiałe. Pytam i sygnalizuję swoje wątpliwości bo wielekroć miałem sytuacje w których nawet dla „fachowców” te same pojęcia miały różne znaczenie. Bądźmy wyczuleni na wątpliwości, bo precyzyjne określenia przedmiotu umowy to podstawa sukcesu w jej realizacji.