Często występuje u moich klientów trudność w ocenie, czy dana umowa powinna być nazwana umową najmu, czy dzierżawy i jednoczesne mylenie określenia stron jako najemcy i wynajmującego z dzierżawcą i wydzierżawiającym. Jaka zatem jest zasadnicza różnica i jakie elementy decydują o wyborze danej konstrukcji umownej?
Najprościej rozróżnienie tych umów opierać należy na ocenie tego, jaki jest cel umowy. Czy zamierzamy wynająć określony przedmiot (najem), czy będziemy z tego tytułu pobierać pożytki (dzierżawa)? Niestety jednak nie można stworzyć zamkniętego katalogu rzeczy mogących być wyłącznie przedmiotem najmu lub wyłącznie przedmiotem dzierżawy i stąd wynikają częste różnice w ocenie charakteru danej umowy.
Bez wątpienia dla oceny, czy dany stosunek zobowiązaniowy powinien przyjąć konstrukcję umowy najmu czy dzierżawy, kluczowe znaczenie ma pobieranie pożytków z przedmiotu umowy. O ile najemca ma prawo korzystania z rzeczy, o tyle dzierżawca może również pobierać pożytki. Ponadto najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. Dzierżawca natomiast nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania, ani go poddzierżawiać bez zgody wydzierżawiającego.
Definicje kodeksowe mówią, że przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Natomiast przez umowę dzierżawy, wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Pobieranie pożytków stanowi zatem fundamentalny i jednocześnie podstawowy element odróżniający te umowy, których definicje jak widać są zbliżone.
W praktyce przyszły wynajmujący lub wydzierżawiający decyduje o prawie do pobierania pożytków z rzeczy. Należy zadać pytanie, czy zastosowanie najmu lub dzierżawy jest poddane swobodnej ocenie stron zwierających umowę, czy może istnieją unormowania, zgodnie z którymi dany stosunek prawny może być określony wyłącznie jako umowa najmu lub wyłącznie jako umowa dzierżawy. Nie ma przepisu nakazującego kwalifikowania danego stosunku jako najmu lub dzierżawy. Dodatkowo przedmiotem najmu mogą być zarówno rzeczy, które nie dają pożytków, jak i rzeczy takie pożytki dające, ale można ich używać bez konieczności równoczesnego pobierania tych pożytków. Niektóre rzeczy poddane najmowi mogą również stanowić przedmiot umowy dzierżawy. To obejmuje rzeczy, których można używać bez konieczności jednoczesnego pobierania z nich pożytków. Działka gruntowa może służyć innym celom niż pobieranie z niej pożytków, co powinno stanowić kryterium uznania jej za wyłączny przedmiot umowy najmu. Jednak może ona dawać pożytki choćby w postaci zbioru warzyw i owoców i wówczas nie ma przeszkód, aby stanowiła zarówno przedmiot umowy najmu, jak i umowy dzierżawy.
Obie umowy mogą być rozwiązane na podstawie porozumienia stron. Ponadto, jeżeli umowy zostały zawarte na czas oznaczony, to zostają rozwiązane z nadejściem terminu oznaczonego w umowie. Stosunek najmu, tak jak dzierżawy, może zostać także zakończony wskutek wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów ustawowych, jeżeli umowa była zawarta na czas nieoznaczony.
Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
– gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc – najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego,
– gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód, a gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.
Umowa najmu może zostać także wypowiedziana bez zachowania terminów ustawowych w razie naruszenia postanowień umowy przez strony.
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje prawo do tzw. „najmu okazjonalnego”, który dotyczy wyłącznie lokali, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Tę formę najmu zapewne omówię w przyszłości, odrębnie ze względu na jej specyfikę.
W przypadku umowy dzierżawy ustawodawca przewidział, że dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną dzierżawę – na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego. Umowa dzierżawy może zostać także wypowiedziana bez zachowania terminów ustawowych, jeżeli strony nie wykonywały obowiązków wynikających z umowy.
Jak z tego widać, możliwe jest mylenie określenia tego rodzaju umów z uwagi na ich podobieństwa. Znajomość cech podstawowych umożliwia nam jednak ich zróżnicowanie i tym samym zastosowanie właściwego nazewnictwa przy ich zawieraniu.